房地产市场提前升温，万科股价连涨引发热议

9月21日，A股市场普遍上涨，上证指数上涨近1%，深证成指和创业板指等主要指数也纷纷走高，超过4500只股票上涨，900余只下跌，市场中位数达到1.54%，显示出明显的赚钱效应回暖。盘后，重磅消息频传，即将于9月23日至25日举行的具有历史意义的访美活动，引发市场期待。在个股表现中，房地产板块表现尤为突出，整体上涨幅度达到3.62%。中证房地产指数在上周五上涨3.70%后，今天再次大幅上扬4.23%。多个房地产相关个股纷纷涨停，包括绿地控股、万科A、金融街、我爱我家、世联行、华发股份和华丽家族等，深物业A、大悦城、中交发展等股票涨幅也超过5%，行业标杆性企业皆表现强劲。

近期房地产领域利好消息频出，今日传出“首套房财政贴息”的传闻，尽管尚未得到官方确认，但直接引发房地产板块聚集人气，万科A等头部企业出现罕见的两个涨停，与“924行情”时的表现相似。同时，上周官方宣布房地产市场已进入存量时代，住建部表示二手房交易占比超过50%，标志着行业发展从“增量开发”向“存量运营”转型，这意味着资金流动的重点开始转向存量房流通、物业管理、城市更新及行业龙头企业的集中度提升等方向。市场在关注这一主线的同时，对于项目公司制、主办银行制和现房销售制三项基础性制度改革的进展，亦充满期待，认为这将重塑行业格局，助力财务稳健的领先企业吸引资金回流，推动实体经济回暖。

近期还有高盛的一场专家电话会议引发广泛关注，讨论了中国房地产市场未来的发展方向，专家提到短期内需求与供应将基本平衡，预计2027年新房供给将出现缺口，可能持续12至18个月，引起市场的高度关注。尽管过去一段时间，房地产和股市都经历了熊市，中金公司研究报告显示，公募基金在二季度对电子和通信行业的增持积极，仓位分别达到43.82%和16.69%，合计超过60%，而房地产行业的持仓仅为0.26%，与一季度的0.34%相比有所下降。

对房地产持积极看法的半夏投资公司掌舵人李蓓，终于迎来了转机。她表示，之前基金净值的显著回调是由于能源、地产、消费和建材等领域的股票大幅下跌造成的。她指出，旗下地产公司在过去两年中虽然二手房价格平均下跌了20%，但它们新推产品的净利率却回升至10%左右，原因在于结算周期延迟长达两年，尚未在财报中体现。被称为“私募魔女”的李蓓在年初时曾明确指出“中国房地产大拐点已确认”，认为存在十年一遇的机会，表示供给侧的清理与经济周期的回升相互作用，拐点可能在半年内显现。她强调投资房地产公司的股票，相比购买房产本身，能够获得更高的收益，举例说明了日本与美国房地产市场的历史表现，预测未来房地产股票的机会来自于供给出清后市场份额的扩大及盈利能力的恢复。

在相关行业方面，房地产开发与运营正加速从高杠杆和高周转模式转向更加强调产品力和运营能力的竞争，现房销售制度的推行将提高行业准入门槛，加快中小房企的出清，资金实力、产品能力及核心城市布局的头部房企或将占据更大市场份额，从而推动估值的持续修复。而房地产经纪与交易服务领域，随着二手房交易占比突破50%，也将显著提升房产经纪平台的佣金收入，在存量房交易频次增加的背景下，相关服务需求从买卖单一向租赁、置换、评估及金融配套服务等多元化方向延伸，服务企业的确定性收益也得以显著增强。物业管理与存量运营方面，提升对人服务的重要性，使政策明确指出，物业服务需向多元需求扩展，如养老、托幼和应急处理等，长期运营的存量住房为物业企业提供了增值服务的机会。最后，建材家居与老旧小区改造领域的存量更新，成为推动投资的重要方式，涂料、板材等与终端装修需求紧密相关的建材品类预期将率先受益，从而带动下游装修和家居需求的回暖。

需要注意的是，以上信息不构成投资建议，股市存在风险，投资需保持谨慎。

• • 2026-09-22
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